【住宅ローン】残債が残っていても売却できる？

ローン残債がある家から住み替えを検討する方も多いと思います。そこで残債がある家から住み替えるためのローンの種類を説明します。

■住宅ローンが残っている場合の家の売却方法

持ち家に住宅ローンが残っている場合は、売却金でローンを完済することが基本です。
なぜなら住宅ローンはその家を担保にして融資してもらっているからです。
仮にローン完済していない家を売却すると、未だに担保になっている家を売ることになります。

●売却額でローンを返済できない場合は「買い替えローン（住み替えローン）」
自己資金も無く、売却額でローンを返済できない場合には、買い替えローンを利用します。
買い替えローンは、売り先行で住み替えをする人用のローンです。

・メリット
→自己資金が少なくても住み替えができることと、持ち家のローンを完済できるので2重ローンが避けられることです。
・デメリット
→審査が厳しい点と、売却と購入時期のタイミングを合わせなければならない点が挙げられます。買い替えローンは、残っているローンの一括完済と融資を同時に行うことが条件となります。そのため、売却・購入のタイミングを確実に合わせて同じ日に行なわなければなりません。

●「つなぎ融資」
住み替えの場合の「つなぎ融資」とは、買い手先行のための融資で、住み替えのために一時的に融資を受けることです。
まず融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月～1年以内が基本です。

・メリット
→買い手先行出のメリット同様、新居をじっくりと探せる点と引っ越しが1回で済む点が挙げられます。
・デメリット　
→住宅ローンよりも金利が高く（通常3.00％前後）、手数料や保証料などの諸費用がかかります。
また多くの場合、つなぎ融資は不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買取ることになります。

いずれにしても、ローンの支払いが本格的に厳しくなる前に、不動産会社を始めとした、その道のプロに相談することをお勧めします。